دليل المستأجرين في الإمارات: حقوق وواجبات المستأجر

يخضع المستأجر في الإمارات إلى مجموعةٍ من الضوابط والتشريعات التي يضمنها قانون الإيجارات في الدولة. إذ تحرص الحكومة الإماراتية على توضيح وضمان حقوق وواجبات المستأجرين لديها من خلال النصوص القانونية الصريحة.

وقد شجعت هذه السياسات الحكيمة في البلاد على تزايد أعداد المستأجرين من المواطنين والوافدين من دولٍ عديدة. لا سيما من يبحثون عن عقاراتٍ سكنية أو تجارية، سواء شقق طابقية أو فلل أو حتى مكاتب صغيرة، وبأسعارٍ مقبولة ومتناسبة مع ميزانية كل منهم.

وفي هذا السياق، أعددنا هذا المقال عبر موقع… لنقدّم إليكم دليلاً شاملًا عن المستأجرين في الإمارات. كما سنجيب عن كافة التساؤلات حول التزامات المستأجر والمؤجر وتنظيم العلاقة القانونية بينهما وغير ذلك من التفاصيل الجوهرية المرتبطة بهذا الشأن.

التزامات المؤجر والمستأجر في الإمارات

يلتزم كل من المؤجر والمستأجر في الإمارات بجملة من الضوابط التي سنها قانون الإيجار رقم (26) لعام 2007 وهي كالتالي:

قانون حماية المستأجر

نص قانون الإيجار في الإمارات على حماية المستأجر من خلال النقاط التالية:

• تجديد عقد الإيجار: يمكن للمستأجرين تجديد عقود الإيجار الخاصة بالعقار الذي يقطنون به، لكن لا بد لهم من إعلام المؤجر صاحب الملك بقرارهم قبل 90 يوم من انتهاء العقد.
• أعمال صيانة العقار على المؤجر: يتحمل مالك العقار كامل تكاليف أعمال الصيانة والترميم للعقار المُؤجر. كما يحدد ذلك عند توقيع العقد، بحيث لا يترتب على المستأجر أي نفقات.
• عدم فرض أي رسوم عند تجديد عقود الإيجار: لا يسمح للمالك أو أي جهة تنوب عنه فرض رسوم على المستأجر عند تجديد عقد الإيجار وذلك تحت طائلة المساءلة القانونية.
• انتفاع المستأجر بكافة الخدمات من العقار: يجب على مالك العقار منح المستأجر حق الانتفاع بكامل المرافق الخدمية للعقار. وأي قطع أو حرمان للمستأجر من خدماته، تستوجب استدعاء المؤجر للمساءلة القضائية وتعويض المستأجر عن الضرر الذي لحق به.
• عدم زيادة بدل الإيجار خلال مدة محددة: لا يحق للمؤجر زيادة بدل الإيجار للعقار السكني قبل انقضاء مدة 3 أعوام تاريخ إبرام العقد بينه وبين المستأجر في الإمارات.

مهلة خروج المستأجر

يعطى المستأجر في الإمارات مهلة محددة للخروج من العقار وتسليمه للمالك وفق ما يلي:

• يحق لمالك العقار تقديم طلب بإخلاء العقار من المستأجرين لحاجته إليه قبل 12 شهر على الأقل من انتهاء مدة العقد.
• كما لا يمكن للمؤجر مطالبة المستأجر بإخلاء العقار دون سبب مقنع، وذلك حسب المادة 25 من قانون الإيجار رقم (26) للعام 2007.
• إضافةً إلى ضرورة إصدار المالك، إشعارًا خاص بالإخلاء مدته ما بين 30 يوم حتى 90 يوم، ليتم إرساله للمستأجر عبر البريد الرسمي.

كيفية إخراج مستأجر بدون عقد إيجار

يحق لمالك العقار إخلاء المستأجر في الإمارات بدون عقد إيجار من خلال اتباع ما يلي:

1. إخطار المستأجر برغبة المالك باسترداد عقاره لأسباب وجيهة وضرورية.
2. رفع دعوى قضائية للمحكمة ضد المستأجر في حال عدم استجابته لإخطار الإخلاء.
3. إضافة دعاوى أخرى بحق المستأجر في حال عدم سداد بدل الإيجار أو مبالغ الفواتير الخدمية وغيرها من الديون المالية المستحقة للمالك.
4. وللتنويه، لا يحق لمالك العقار، إخراج المستأجر بالقوة أو التعرض له بعنف وإلحاق الضرر به، وإنما يسلك المسار القانوني السليم حتى يسترد عقاره كاملًا.

حقوق المستأجرين في دبي على المؤجر

يلتزم المؤجر بمنح المستأجر في الإمارات – دبي، الحقوق التالية:

• يحق للمستأجر مطالبة المؤجر بالتكفل بإجراء كامل أعمال الصيانة والترميم والتجديد للعقار قبل استلامه وحتى أثناء الإقامة فيه. كذلك الالتزام بدفع كافة النفقات المترتبة مقابل ذلك.
• يحق للمستأجر البقاء ضمن عقاره وعدم الخروج منه دون الحصول على سبب مقنع من المالك.
• يجب على المالك إخطار المستأجر برغبته بالإخلاء قبل مدة محددة من انتهاء العقد، تتراوح ما بين 30 حتى 90 يوم على الأقل.
• ينبغي على المؤجر تسليم العقار للمستأجر بحالة جيدة، للانتفاع منه خلال مدة الإقامة.

مسؤوليات المستأجرين في دبي

يترتب على المستأجرين في دبي وفق قانون الإيجار الإماراتي؛ الالتزام بالمسؤوليات التالية:

• يتوجب على المستأجر تسديد بدل الإيجار المتفق عليه ضمن عقد الإيجار في موعده المحدد.
• لا يحق للمستأجر القيام بأي إصلاحات أو أعمال ترميم وصيانة للعقار دون موافقة المالك الرسمية.
•  ينبغي على المستأجر تسليم العقار بأفضل حالة كما استلمه من المالك عند انتهاء مدة العقد.
• يتعين على المستأجر دفع الرسوم والضرائب المستحقة على العقار، ما لم يتم الاتفاق خلاف ذلك عند إبرام عقد الإيجار.
• يتوجب على المستأجر عدم إزالة أي تحسينات أضافها للعقار عند اقتراب موعد الإخلاء، ما لم يتم الاتفاق بين الطرفين على خلاف ذلك.

المستأجر رفض دفع الإيجار وإخلاء الشقة

يمكن لمالك العقار اتخاذ عدة إجراءات في حال رفض المستأجر دفع الإيجار وترك الشقة وهي كالآتي:

• تقييم الحالة من خلال التأكد من سجلات الدفع وتحديد مدة التأخر في تسديد بدل الإيجار وتوقيت استحقاقه الموثقة في عقد الإيجار.
• كذلك تقييم وضع المستأجر، في حال كانت المرة الأولى التي يمتنع فيها عن تسديد الإيجار، أم له سوابق أخرى من قبل.
• ضرورة التواصل مع المستأجر للاطلاع على الأسباب التي دفعته للتخلف عن دفع بدل الإيجار.
• التعامل بهدوء مع المستأجر للتحقق من نيته في الدفع مستقبلًا عند توفر السيولة المالية لديه.
• منح المستأجر مهلة محددة للدفع في حال لم يقدم أسباب مقنعة، وعند عدم تجاوبه، يحق للمؤجر طرده من العقار.
• فضلًا عن إمكانية رفع دعوى قضائية لإخلاء المستأجر بطريقة قانونية دون أي مشاكل شخصية معه.

فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر

سنبين لكم بعض النقاط حول فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر في الإمارات وهي كما يلي:

• لا يحق قانونيًا لأي من الطرفين (المؤجر والمستأجر) فسخ عقد الإيجار بطريقة فردية دون وجود سبب قانوني موجب لهذا التصرف. وعند وجود العذر المقنع، تستكمل إجراءات فسخ العقد عند لجنة المنازعات الإيجارية.
• أما عند وجود اتفاق بين المؤجر والمستأجر على فسخ عقد الإيجار بالتراضي، فلا مشكلة من ذلك مع ضرورة دفع مبالغ التعويض المستحقة بين الطرفين.

شكوى مؤجر على ساكن بدون عقد إيجار

يمكن لمالك العقار (المؤجر) تقديم شكوى رسمية بحق المستأجر الساكن بدون عقد إيجار. وذلك لدى (مركز فض النزاعات الإيجارية في الإمارات – دبي) الذي يتبع إلى دائرة الأراضي والأملاك بدبي.

بعد ذلك، تنظر اللجنة المخولة لفض النزاعات الإيجارية بالشكوى المقدمة، وتدرس حيثياتها. كما تدقق في الأسباب التي دفعت المؤجر لتقديمها، بحيث لا تكون مخالفة لمواد قانون الإيجار الإماراتي.

طريقة إلغاء عقد إيجار إلكتروني من قبل المستأجر

يمكن إلغاء عقد الإيجار عبر الإنترنت من قبل المستأجر في الإمارات من خلال الطرق التالية:

1. زيارة موقع دائرة الأراضي والأملاك الإلكتروني الرسمي.
2. إلغاء عقد الإيجار عن طريق تطبيق دبي الآن.
3. إلغاء عقد الإيجار من خلال تطبيق دبي ريست العقاري.

خطوات إلغاء عقد الإيجار من قبل المستأجر إلكترونيا

يمكنك إلغاء عقد الإيجار عبر الإنترنت عبر اتباع الخطوات التالية:

1. ادخل إلى موقع دائرة الأراضي والأملاك الرسمي، أو حمّل تطبيق دبي ريست.
2. أنشئ حساب في نظام إيجاري.
3. حدد خدمة إلغاء إيجاري.
4. أدخل كافة البيانات المطلوبة في الحقول المخصصة لها.
5. أرسل الطلب عبر الإنترنت، وانتظر الرد المناسب عبر البريد الإلكتروني في حال قبول طلبك.

طريقة رفع شكوى على مستأجر لم يسدد الكهرباء

بإمكان المؤجر تقديم شكوى على المستأجر في الإمارات في حال عدم تسديد فواتير الكهرباء من خلال ما يلي:

• بدايةً من الأفضل التحدث مع المستأجر ومطالبته بالتسديد لشركة الكهرباء. وإن لم يستجب لذلك، من حق المالك مطالبته بإخلاء العقار خلال 30 يوم من تاريخ الإعلام.
• كذلك يحق للمؤجر عند تعند المستأجر برأيه، رفع دعوى أمام اللجنة القضائية لفض المنازعات بين المستأجرين والمؤجرين.
• ومن ثمّ، انتظار صدور حكم المحكمة بالإخلاء وتسديد قيمة الفواتير المستحقة.

امتناع المستأجر عن دفع المياه

يتحمل المستأجر دفع فواتير المياه والكهرباء خلال فترة العقد المبرم بينه وبين المؤجر. وفي حال امتناعه عن الدفع لا بدّ من مطالبته بذلك واتخاذ الإجراءات التالية:

• توجه مالك العقار إلى لجنة فض النزاعات الإيجارية في دبي.
• تقديم شكوى ضد المستأجر، تتضمن بيان بعدم دفع فواتير المياه.
• إصدار لجنة النزاعات قرارها القاضي بدفع المستأجر للفواتير المستحقة وتسليم براءة ذمة للمؤجر. وذلك ليتمكن من الانتفاع بالعقار والخدمات الأساسية مرة ثانية.

كيفية طرد المستأجر من الأرض الزراعية

يمكن للمؤجر إخلاء المستأجر من الأرض الزراعية في الإمارات بموجب القانون رقم (26) للعام 2007 وذلك كما يلي:

• إعلام المستأجر بضرورة الخروج من الأرض الزراعية وتسليمها للمالك لأسباب محددة.
• رفع دعوى قضائية للمحكمة المختصة ضدّ المستأجر في حال عدم تجاوبه مع طلب المؤجر.
• انتظار قرار المحكمة القاضي بالإخلاء بعد الأخذ بكامل الأسباب الملزمة لذلك.

المدة المطلوبة من المالك لإشعار المستأجر بمغادرة عقاره المستأجر

تتمثل المدة الزمنية المطلوبة من المؤجر لإشعار المستأجر بإخلاء العقار بما يلي:

• يتوجب على المؤجر إخطار المستأجر في الإمارات بحاجته للعقار وطلب الخروج منه قبل 12 شهر من انتهاء مدة العقد بين الطرفين.
• كذلك يمكن للمالك لأخطار المستأجر بإشعار خاص بالمغادرة، تتراوح مدته ما بين 30 حتى 90 يوم عبر البريد الإلكتروني.

من المسؤول عن الصيانة والإصلاحات للعقارات المؤجرة في دبي؟

إنّ المؤجر هو المسؤول عن أعمال الصيانة والإصلاحات للعقارات المؤجرة في دبي حسب القانون رقم (26) للعام 2007 كما يلي:

• المادة 15 من القانون 26: “يلتزم المؤجر بتسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وبشكل يمكن المستأجر من استيفاء المنفعة المتعاقد عليها”.
• المادة 16 من القانون 26: ” يكون المؤجِّر مسؤولاً أثناء مدة الإيجار عن أعمال صيانة العقار وعن إصلاح أي عطل أو خلل يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك”.

هل يمكن للمالك الدخول إلى عقار مستأجر دون إذن المستأجر في دبي؟

لا يحق للمؤجر دخول عقاره دون إذن المستأجر في الإمارات – دبي. كما تثبت هذه النقطة عند إبرام عقد الإيجار بين الطرفين. حيث يصبح العقار بعهدة المستأجر وهو المخول بالدخول إليه حتى انتهاء مدة العقد. ويملك كامل الحق في السماح بدخول أي شخص لعقاره أو عدم السماح له بذلك.

الحالات لإخلاء المستأجر من العقار

تتمثل حالات إخلاء المستأجر في الإمارات من عقاره بما يلي:

تأخر المستأجر في دفع الإيجار

إنّ تأخر المستأجر في الإمارات في دفع الإيجار، يستوجب طلب الإخلاء منه. وذلك بعد إخطاره ومنحه مدة زمنية 30 يوم لتنفيذ الإخلاء.

كما يلجأ مالك العقار إلى أسلوب التفاوض مع المستأجر في البداية والطلب منه بتسديد المبالغ الشهرية المترتبة عليه.

كذلك.

كيفية إخراج المستأجر بعد انتهاء العقد

يمكن إخراج المستأجر في الإمارات بعد انتهاء عقد الإيجار من خلال الحالات التالية:

• رغبة مالك العقار في هدم العقار وإعادة بنائه من جديد، بعد الحصول على التراخيص الرسمية الخاصة بذلك.
• كذلك صدور قرار حكومي رسمي بإزالة العقار بهدف أعمال التوسع العمراني.
• رغبة المؤجر باستعادة عقاره للاستفادة منه بشكل شخصي أو منحه لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.
• رغبة المالك ببيع العقار وعدم تأجيره مرةً أخرى.

في ختام سطور مقالنا كانت هذه أهم الأفكار حول دليل المستأجرين في الإمارات. إذ استعرضنا من خلالها كل ما يتعلق بحقوق وواجبات المستأجر والتزامات المؤجر. كذلك تطرقنا إلى أبرز التفاصيل التي تنظم عقود الإيجار وحالات الإخلاء، لتكون مرجعًا واضحًا لكل من يرغب باستثمار العقارات في الإمارات وتأجيرها أو استئجارها وبيان ما له وما عليه من التزامات قانونية ومالية.